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现房销售要来了?

发表于 2023-03-25 18:56:43 来源:渔夺侵牟网
郑州CBD内环     图/视觉中国郑州CBD内环     图/视觉中国

  事实上,现房销售最近推行现房销售试点的现房销售,不仅是现房销售tacomamalltoemeraldqueencasino%20~%20qc377.com%20%E2%9C%85%E4%BB%AE%E6%83%B3%E9%80%9A%E8%B2%A8%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%AB%E3%82%B8%E3%83%8E%2C%E3%83%A9%E3%83%83%E3%82%AD%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%AC%E3%83%83%E3%83%88%2C1BTC%E3%81%AE%E8%B3%9E%E9%87%91%E3%82%92%E5%8B%9D%E3%81%A1%E5%8F%96%E3%82%8B%21tacomamalltoemeraldqueencasino郑州一个城市。在河南,现房销售除了郑州,现房销售开封也被定位现房销售的现房销售试点。

  中国新闻周刊了解到,现房销售最近多个省份召开的现房销售住房和城乡建设工作会议,聚焦“保交楼、现房销售稳民生”。现房销售其中,现房销售四川、现房销售山东、现房销售安徽这三省还进一步明确,现房销售支持有条件的现房销售城市因地制宜地开展现房销售试点。

  不少业内人士看来,推行现房销售改革的号角已吹响。

  徘徊中的市场

  2023年春节前后,此前“冰冻”已久的房地产市场,在部分城市出现回暖的迹象。

  “门店上周五刚新上一套房源,这几天就有三波客户看房,市场到了近几个月最活跃的时候。”2月15日,tacomamalltoemeraldqueencasino%20~%20qc377.com%20%E2%9C%85%E4%BB%AE%E6%83%B3%E9%80%9A%E8%B2%A8%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%AB%E3%82%B8%E3%83%8E%2C%E3%83%A9%E3%83%83%E3%82%AD%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%AC%E3%83%83%E3%83%88%2C1BTC%E3%81%AE%E8%B3%9E%E9%87%91%E3%82%92%E5%8B%9D%E3%81%A1%E5%8F%96%E3%82%8B%21tacomamalltoemeraldqueencasino北京海淀区一位房产中介向中国新闻周刊透露,最近北京二手房市场的带看和成交量都在显著提升。

  诸葛找房数据研究中心数据显示,2023年第7周,北京二手房成交3190套,环比涨幅为13.36%,同比上涨71.41%。

  2月6日,贝壳研究院发布数据称,节后首周(1月28日至2月5日)贝壳50城的二手房成交量比1月春节前(1月1至1月20日),日均提高了三成,带看量和挂牌量也翻了一番还要多。

  近期,多个二线城市全面解除限购、贷款利率大范围下调到3.8%左右。在这样政策的刺激下,春节过后,部分城市楼市回暖迹象明显。

  来自郑州的林靖是一名房产中介销售人员,他所在的中介,既从事二手房业务,也做新房代销业务。

  “前几年客户一般是选定区域和板块之后,新房和二手房一起看,但是从去年开始,客户往往直接看二手房。”在林靖看来,避免遭遇楼盘烂尾成为不少客户选择二手房最核心的原因之一。

  不论春节期间,还是现在,据林靖观察,郑州的房产市场确实在回暖。他说,“二手房带看明显增多,但新房市场感觉还没恢复,因为大多数客户依然非常担心烂尾。”

  与二手房市场回暖形成鲜明对比的是,不少城市的新房市场情况仍然不容乐观。上海易居房地产研究院的数据显示,2023年1月份,全国70个重点城市新建商品住宅成交面积同比减少32%。

  数据显示,2022年,全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中,期房销售面积同比下滑29.6%,而现房销售面积同比降幅仅仅为2.3%。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,2022年停工断贷潮风波后,关于期房的交易风险探讨明显增多,关于现房销售的各类文件和建议也明显增多。

  现房销售,从鼓励到试点

  2023年1月,全国住房和城乡建设工作会议召开。会议明确要促进转型,有条件的地方可以进行现房销售。由此,不少业内人士认为,推进现房销售的改革号角已经吹响。

  在此次试点之前,其实部分省份早已看到房产预售制带来的弊端,开始逐步推出现房销售制。

  2020年3月,海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,明确新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。2020年5月,海南再次发布相关通知,明确在2020年3月8日后,通过出让取得的土地建设的商品住宅,实行现房销售制度。

  值得注意的是,海南建立的现房销售制度,涉及土地出让和房屋销售两个领域。

  经过3年的改革,海南现房销售占比明显提升。数据显示,2020~2022年,海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%。

  与现房销售相对应的,是商品房预售。早在1983年和1986年,深圳和上海分别试点了商品房预售制度。1994年,《城市商品房预售管理办法》正式颁布,预售制成为我国商品房销售的主要方式之一。

  对于购房者而言,预售制存在包括房屋烂尾、货不对板在内的诸多隐患。伴随前几年房地产市场的高速狂奔,预售制多年积累的问题,在2022年集中爆发。

  以此次推出现房销售试点的郑州为例,2022年不少新建商品房,出现了停工等交付难题。

  比如临近郑州大学的楼盘永威·金桥西棠,号称郑州“最高学历楼盘”,有超过20%的业主享受郑州市人才补贴,在2022年一度停工7个多月。

  2022年9月,郑州提出了“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动实施方案,集中力量处理大面积停工的楼盘。根据该文件披露,在河南省的努力下,郑州成功争取到国家开发银行的一笔专项纾困资金,总规模为100亿元。

  此外,2022年7月份,互联网曾经流出200多份因楼盘停工导致的业主停贷告知书,这些告知书涉及河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆等多个省市。

  严跃进分析,此前各地对于现房销售的改革,更多是从鼓励和自愿的角度出发。但是2023年包括河南、山东、四川和安徽的改革,跳出了鼓励和自愿的范畴,上升为“试点”的概念,推动意愿更为明显,也更具有示范效应,这意味着现房销售模式改革正式开启。

  离成熟落地还有多远

  值得注意的是,按照市场正常规律,期房将购房款提前支付给开发商,大大减轻了开发商的负担,而现房的认购风险较小,所以一般情况下,期房售价低于现房。但让人不解的是,目前全国现房的均价反而比期房便宜。

  比如 2022年,根据上海易居房地产研究院数据,全国现房的均价为 8326 元/平方米,期房的均价为10486 元/平方米,两者价差 2100元/平方米。

  “以郑州为例,现在销售的现房,都是在‘边边角角’卖不出去、没人要的房子。”林靖分析。

  “目前市面上的部分现房,其实属于滞销盘或尾盘,即户型或产品存在瑕疵,所以其房价会比较低。”严跃进补充说,部分综合水平较差的现房可能在这两年“混入”到了住宅交易市场,这是需要警惕的风险。

  在广东住房政策研究中心研究员李宇嘉看来,现在市场上销售的现房,主要分三种情况,一是一些楼盘卖得慢、卖不动,而工期在推进,慢慢就变成了现房,比如很多楼盘的尾盘或最后一期;二是前几年地价较高,开发商不想降价出售,不得不以时间换空间,一套一套卖,“熬”成了现房;三是部分深耕本地的房企,资金链相对不紧张,项目不多,不愿意降价,也变成了现房。

  显然,这样的现房销售并非市场想要的。

  另外,现房销售带来房价上涨的担忧,也一直存在。在房产预售制度下,开发商利用购房者的资金建房,实际上大大降低了自身的融资成本。

  李宇嘉分析,现房销售,房企的成本可能在一定程度上增加,如果土地成本依然高企,开发商融资成本持续走高,对于稳定房价可能存在一定制约。他说,“‘高价’的现房房源,存在滞销的风险。”

  在李宇嘉看来,地方要想更好推动现房销售,可以在土地出让环节适当降低地价,或者让金融机构给予现房项目相应的融资和保障,只有做到这些,各地的现房销售才不会充斥着各种“卖不掉”的房源,才能够更健康地发展。

  作者:赵越

点击进入专题: 各地打出楼市调控组合拳 现房销售会引起房价上涨吗
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